У осторожных инвесторов в поисках фиксированного процентного дохода выбор сегодня скудный. Доходность традиционных инструментов с «защитной сеткой», таких как депозиты или государственные облигации G20 – ниже 1%, а банки сейчас работают как складские помещения и берут с клиентов деньги за хранение, вместо выплаты процентов. Бонды показали крайнюю волатильность особенно на старте пандемии и являются сомнительной опцией для инвесторов с аллергией к взлетам и падениям цен бондов, на подобие американским горкам.

Альтернативный и инновационный продукт, а именно, Bridge Financing, бриджевое финансирование (англ. bridge – «мост»), много лет успешно развивается в Соединенном Королевстве и сегодня это индустрия с оборотом в 7 миллиардов фунтов.

Бриджевое финансирование – это прогрессивный и прямой способ обеспечения оперативного и гибкого финансирования между кредиторами и заёмщиками. Он позволяет бизнесам избежать долгих бюрократических процессов и кредитных ограничений, присущих в наше время классическим банкам.

Будучи решением для бизнеса в смысле финансирования, это одновременно и альтернативный продукт для инвесторов, с доходностью от 5% годовых в фунтах или долларах, с минимальным риском.

Шлифуя продукт на протяжении 11-ти лет, выдав 350+ займов на сумму свыше 135 миллионов фунтов и получив полный возврат с доходом, в конце 2020г. Группа Consulco существенно улучшила условия для инвесторов, упаковав продукт в лицензированный и регулируемый Кипрской Комиссией Ценных Бумаг фонд London Credit Investment Fund V.C.I.C. Public Ltd. Фонд зарегистрирован как кипрская публичная компания. 

Как это работает?

Инвестор вступает в фонд, приобретая акции. Через свои дочерние предприятия, Фонд участвует в краткосрочных бизнес займах которые инициированы, проверены и финансированы компанией London Credit Ltd,  с соответствующим зарегистрированным первоочередным правом залога на уже существующую лондонскую жилую недвижимость. London Credit Limited работает с бриджевым финансированием уже 11 лет, обеспечивая администрирование займов в течении всего цикла и до полного погашения.

Фонд обладает дополнительным преимуществом диверсификации рисков путем инвестирования в широкий пул займов в управлении фонда. Фонд выплачивает инвесторам квартальные дивиденды, с типичным минимальным сроком инвестиции в 1 год и ежемесячной ликвидностью.

Как защищена инвестиция?

Капитал и полагающийся процентный доход защищены первоочередным правом залога на конкретные объекты недвижимости в Соединенном Королевстве, что ставит фонд и инвесторов во главе очереди потенциальных кредиторов в случае осложнений. Коэффициент суммы займа к рыночной стоимости залога– макс. 75%  (а на практике около 60%) – защищает инвестицию, обеспечивая подушку безопасности в случаях возможных рыночных падений.

Более подробно, независимые оценщики и адвокаты с профессиональной страховкой тщательно оценивают и исследуют все аспекты объекта залога и кредитную историю заёмщика до выдачи займа. London Credit сама проводит строжайшую оценку объекта и рисков. Все займы изначально финансируются компанией London Credit и все заложенные объекты застрахованы в ее пользу на весь срок займа.

Благодаря законодательству Соединенного Королевства, в случае займов, обеспеченных недвижимостью, которая не является основной резиденцией заёмщика, права кредитора на продажу объекта в случае дефолта уже предопределены договором займа. Для исполнения этих прав не требуется никаких судебных процедур или дополнительных разрешений или согласований. В случае дефолта, объект выставляется на аукционную продажу для последующего погашения как изначальной суммы займа, так и процентов. Продажа объекта и обеспечение погашения займа занимает всего несколько месяцев.

Более того, если защитой вашей инвестиции являются объекты залога жилой недвижимости в Лондоне, то безопасность обеспечивается активами в одном из самых премиальных, надежных, прозрачных и ликвидных рынков недвижимости в мире.

А Брекзит и Kовид?

Как и на ряд других индустрий, Kовид и связанные с ним меры положительно повлиял на рыночную стоимость именно жилой недвижимости Лондона. Рост цен, рост аренды, рост кол-ва сделок в 2020г. является результатом мощной тенденции населения к улучшению качества своего жилья и увеличения его пространства. Это в свою очередь послужило стимулом для рынка недвижимости в общем и строительной и отделочной индустрии в частности, которые и являются основными пользователями краткосрочных займов. Получилось одновременно  и укрепление спроса на займы со стороны заемщиков, так и  солидное укрепление рыночной стоимости объектов залога, на фоне рынка с постоянным дефицитом жилья и как результат, повышенным спросом.

Какой доход?

Этот продукт обеспечивает инвестору 5%+ годовых в фунтах или долларах, и 4%+ в евро. Есть доходность и  выше, но это в случаях кредитования девелоперских и строительных проектов. Ликвидность таких проектов сильно ограничена и в проблематичных случаях уровень риска существенно выше по сравнению с отстроенными объектами. Потенциальные инвесторы не должны забывать об этом риске, рассматривая предложения доходности от 8% и выше в финансировании девелоперских проектов.

В отличие от конкурентов, у London Credit Investment Fund в портфеле займов нет ни одного под стройки или  девелоперские проекты. Только уже стоящие готовые дома, чтобы залог был максимально ликвидный.  

С момента запуска фонда 7 месяцев назад, London Credit Investment Fund добился роста активов в управлении и достиг суммы 9 миллионов фунтов и дохода на уровне 4% в Евро и 5% в фунтах. Такой рост индикативен сильному интересу к фонду со стороны институциональных инвесторов, таких как пенсионные фонды, страховые компании и банки.

Доходность на уровне средних однозначных чисел без ощутимого риска и с первоочередным премиальным обеспечением найти в наше время очень трудно. Бриджевое финансирование в рамках London Credit Investment Fund – удачный симбиоз солидной доходности, расчетливой диверсификации и грамотного управления рисками для вашего инвестиционного портфеля.

Дмитрий Хенкин

Со-основатель и Директор Группы Consulco