Компания Consulco Capital создала Фонд Лондон Кредит (London Credit Fund), лицензируемый и регулируемый Кипрской комиссией по ценным бумагам и биржам. Фонд Лондон Кредит предоставляет возможность хорошо информированным и профессиональным инвесторам получать прибыль, используя преимущества, которые дает 6-миллиардный лондонский рынок краткосрочного кредитования. В частности, Фонд и его дочерние компании будут выдавать краткосрочные и среднесрочные кредиты под залог лондонской недвижимости, по которым выдает гарантии и которые структурирует и авансирует London Credit Ltd. Целевая доходность для инвесторов в евро превышает 4% годовых, выплаты производятся ежеквартально. Обеспечением базовых займов Фонда Лондон Кредит является лондонская недвижимость, один из самых высококлассных инвестиционных активов в мире, дающий твердые гарантии и уверенность всем инвесторам фонда. 

Несмотря на то, что на протяжении девяти лет компания London Credit Ltd демонстрирует безупречные результаты со 100% возвратностью кредитов, выданных в объеме более 100 миллионов фунтов стерлингов, всегда есть вероятность того, что заемщик не выплатит долг, включая проценты или основную сумму по кредиту, или нарушит какие-либо другие условия соглашения. Поэтому в соглашениях о займах, выдаваемых под обеспечение, подробно описываются события неисполнения обязательств, которые должны произойти, прежде чем кредитор сможет обратить взыскание на какое-либо обеспечение для покрытия обязательств заемщика, а также порядок обращения взыскания на обеспечение. 

Бриджевые займы 
 

Обеспеченные займы (бриджевые или иные) авансирует компания London Credit Limited (Кредитор), и эти займы формируют основу инвестиций Фонда Лондон Кредит. Займы всегда обеспечиваются обременением жилой или коммерческой недвижимости. Коэффициент «заем/залог» (Loan to Value, LTV) не превышает 65%, средний LTV составляет 60%. Имущество, переданное в счет обеспечения, оценивается профессиональным оценщиком из фирмы, пользующейся хорошей репутацией, имеющим страхование профессиональной ответственности для покрытия убытков, причиненных кредитору по небрежности оценщиков. Юридические действия с связи с обременением и комплексную юридическую оценку заемщика и объектов недвижимости осуществляют юристы, пользующиеся хорошей репутацией, имеющие страхование профессиональной ответственности для покрытия убытков, причиненных кредитору по небрежности юристов. 

Объекты жилой недвижимости, переданные в счет обеспечения, все являются инвестиционной недвижимостью и не заняты заемщиками или членами их семей, и в качестве обеспечения никогда не принимаются объекты недвижимости, являющиеся основным местом жительства заемщика. Это означает, что в случае невыполнения обязательств заемщиком обращение взыскания (обычно путем продажи назначенным управляющим имуществом) относительно легко выполнимо как в юридическом, так и в этическом плане. Оно легко выполнимо в юридическом плане, поскольку нет необходимости в длительных судебных разбирательствах для освобождения помещения перед продажей, и легко осуществимо в этическом плане, т.к. не будет необходимости выселять жильцов из дома. Поскольку инвестиционная недвижимость, передаваемая в счет обеспечения, используется арендаторами, выплачивающими арендную плату по договору аренды / найма жилого помещения, недвижимость будет продана с учетом договора аренды / найма жилого помещения и таким образом, чтобы покупатель недвижимости будет получать доход от аренды, который будет приносить недвижимость как инвестиция. 

Тот же принцип применяется к коммерческой недвижимости, поскольку кредитор не будет принимать в качестве обеспечения коммерческую недвижимость, которую занимает заемщик. Но если объект недвижимости будет занимать компания (даже если компания принадлежит заемщику) по договору аренды, по которому будет уплачиваться арендная плата по рыночной ставке, он будет приемлем, т.к. имущество (в случае невыполнения обязательств) может быть продано с соблюдением условий договора аренды и, соответственно, без необходимости освобождения помещения через суд. Покупатель недвижимости будет получать арендный доход от компании-арендатора в соответствии с договором аренды. 

Право продажи и назначение управляющего недвижимостью 

В случае невыполнения обязательств заемщиком обычным методом обращения взыскания является осуществление права продажи, предоставленного кредитору документом об обременении на недвижимость, зарегистрированным в отношении права собственности в Кадастровой службе Ее Величества с самого начала. 

Юридическое обременение также дает право кредитору назначить управляющего недвижимостью. С юридической точки зрения управляющий недвижимостью является агентом владельца недвижимости, он будет иметь все полномочия, осуществляя действия за владельца, такие как право продать, произвести ремонт и застраховать, возбудить судебный процесс, заключать, менять или отказываться от договоров аренды или найма жилых помещений. Назначение управляющего недвижимостью – обычный метод, к которому прибегает кредитор. После назначения управляющего недвижимостью, фиксируемого документом о назначении, который подписывают управляющий недвижимостью и кредитор, управляющий недвижимостью берет имущество под свой контроль, страхуя имущество и получая доход от сдачи в аренду до продажи. Управляющий недвижимостью имеет полномочия на продажу, которые ему дает Закон о недвижимости 1925 года и подробные положения документа об обременении. Продажа может происходить либо на аукционе, либо путем заключения частного договора, и управляющий недвижимостью должен принять меры к тому, чтобы получить наилучшую возможную цену в конкретных обстоятельствах. Продажа на аукционе – предпочтительный способ, поскольку она позволяет получить наилучшую цену продажи. Обычно устанавливается минимальная приемлемая цена, ниже которой недвижимость не может быть продана. Эта минимальная приемлемая цена защищает кредитора от продажи недвижимости по цене ниже суммы, которую кредитору должен заемщик, разумеется, при условии, что сумма, причитающаяся кредитору, не выше рыночной цены недвижимости. 

При продаже по частному договору управляющий недвижимостью укажет разумный период, в течение которого имущество будет предлагаться к покупке, через агента по недвижимости, с учетом оценок рыночной стоимости недвижимости. Управляющий недвижимостью, как правило, является квалифицированным специалистом, работающим в организации, пользующейся хорошей репутацией, имеющим страхование профессиональной ответственности для покрытия убытков, причиненных кредитору по небрежности управляющего недвижимостью. 

Так как управляющему недвижимостью не требуется добиваться освобождения объекта недвижимости перед продажей, в обычных ситуациях ожидается, что процесс продажи займет 3–6 месяцев с момента назначения управляющего недвижимостью. Эти временные рамки выгодно отличаются от времени, необходимого для продажи имущества, предоставленного в счет обеспечения в юрисдикциях иных, чем Великобритания, которое в некоторых случаях может составить несколько лет. 

Расходы, понесенные при назначении управляющего недвижимостью, такие как юридические расходы, связанные с назначением, вознаграждение управляющего недвижимостью, гонорары организатора аукциона в случае продажи на аукционе, гонорар агента по продаже недвижимости в случае частной продажи, юридические расходы, связанные с продажей недвижимости, все могут быть законно вычтены из средств, полученных от продажи, и при условии, что средства, полученные от продажи, больше суммы, причитающейся кредитору, и расходов управляющего недвижимостью, такие расходы не влияют на позицию кредитора. 

Андреас Христофору, консультант по правовым вопросам 
Кириаки Георгиу, младший консультант по правовым вопросам