Инвестиционный выбор со стабильной доходностью и обеспечением 

Компания Consulco Capital основала Фонд Лондон Кредит (London Credit Fund), лицензируемый и регулируемый Кипрской комиссией по ценным бумагам и биржам. Фонд и его дочерние компании предоставляют краткосрочные и среднесрочные кредиты деловым предприятиям в Великобритании под залог лондонской недвижимости. Целевая доходность для инвесторов в Евро превышает 4% годовых, выплаты производятся ежеквартально. Обеспечением базовых кредитов Фонда Лондон Кредит является лондонская недвижимость – один из самых высококлассных инвестиционных активов в мире, дающий твердые гарантии и уверенность всем инвесторам фонда. 

Рост и устойчивость 

На протяжении многих лет рынок недвижимости Великобритании характеризовался чередой взлетов и падений. Спрос постоянно превышал предложение, что часто приводило к значительному росту цен на жилье. В 1980-х и 1990-х годах объемы ипотечного кредитования росли благодаря продолжающемуся дерегулированию финансового сектора; высокая степень доверия к экономике Великобритании облегчала инвесторам получение кредитов и покупку недвижимости, что привело к росту цен на недвижимость. 

Во время рецессии 1991 года выросли процентные ставки, увеличилось количество безработных, и население испытывало трудности при погашении ипотечных кредитов. Это привело к падению цен на недвижимость. К концу 1990-х годов цены снова начали расти. С тех пор цены постоянно обгоняют как инфляцию, так и реальную заработную плату. Предложение жилья не удовлетворяло постоянно растущий спрос, и, как следствие, возник жилищный пузырь. Финансовый кризис 2008 года вызвал потрясение во всем мире, и цены на недвижимость резко упали. 

Text BoxПосле глобального финансового кризиса 2008 года цены на жилую недвижимость в Великобритании снова начали расти, население стремилось получить стабильные денежные поступления, беря дешевые кредиты с низкими процентными ставками, использовать налоговые преимущества, диверсифицировать инвестиции и хеджировать инфляцию. 

Стоимость лондонской недвижимости в долгосрочной перспективе будет расти. Хотя цены на недвижимость и повышались, и снижались, общая тенденция – повышение стоимости. Если вы можете позволить себе держать инвестиции в недвижимости в трудные времена при низких ценах, в конечном итоге цены снова вырастут до более высокого уровня. Инвесторы хотят получать стабильный доход в виде дохода от сдачи в аренду, при этом также опережая инфляцию. 

Лондон – один из крупнейших финансовых центров мира, здесь расположены признанные в международном масштабе банки, компании и всемирно известные бренды, университеты мирового уровня, благодаря которым столица предлагает огромное количество возможностей. На лондонскую недвижимость приходится 18% общей стоимости недвижимости Великобритании. Она считается «безопасной инвестицией». Несмотря на политические события, финансовый кризис и даже Covid-19, рынок лондонской недвижимости не так волатилен, как остальная часть рынка Великобритании и другие рынки недвижимости.  

Благодаря положению, которое Лондон занимает как ведущий финансовый центр, его недвижимость соответствует инвестиционным целям, т.к. востребована глобальными арендаторами и в ее отношении действуют надежные договорные обязательства. Хотя влияние ситуации в сфере финансовых и деловых услуг увеличивает волатильность рынка, лондонская недвижимость высшего класса является объектом инвестирования, притягивающим мировой капитал. 

ЛиквидностьРынок лондонской недвижимости отличается высокой ликвидностью по сравнению с другими рынками недвижимости. Даже в наихудших рыночных условиях существует стратегия выхода. На хороший товар всегда найдется покупатель. По данным группы CBRE в период с 2008 года до середины 2018 года на Великобританию приходилось более 30% европейского рынка инвестиций в недвижимость и более трети международной составляющей. Глубина, зрелость и прозрачность британского рынка и соответствующее качество юридической и деловой инфраструктуры относятся к числу объясняющих это факторов, которые, вероятно, продолжат действовать на протяжении многих десятилетий. 

Лондон занимает особое положение даже в европейском контексте – на него приходится 12,5% всех европейских инвестиций и около 40% всех инвестиций Великобритании. Это делает Лондон крупнейшим рынком городских инвестиций в Европе.  

Прозрачность 

Важную роль играет и прозрачность. Независимые исследования, данные и отраслевой анализ, осуществляемые прессой, консультантами и аналитиками способствуют созданию очень прозрачного и относительно простого для понимания рынка. По данным Всемирного индекса прозрачности рынков недвижимости (the Global Real Estate Transparency Index), публикуемого компанией JLL, оказывающей консультации в сфере недвижимости, и компанией LaSalle, специализирующейся на управлении инвестициями в недвижимость, британский рынок недвижимости остается самым прозрачным в мире. В исследовании указывается, что повышенная прозрачность британского рынка обеспечивается за счет технологий, особого внимания к устойчивости, применения правил борьбы с отмыванием денег и усиленного отслеживания альтернативных секторов. Кроме того, по данным Всемирного индекса прозрачности рынков недвижимости, Лондон входит в число топ-15 городов мира с самой высокой прозрачностью. 

Растущий спрос 

В Лондоне живет больше людей, чем когда-либо прежде. По данным Национального статистического управления Великобритании (the Office for National Statistics, ONS), с 2012 года количество жителей столицы растет в среднем на 1,1% в год. Это соответствует росту количества жителей на 96 000 человек в год. В то же время показатель количества строящихся домов в Лондоне растет медленнее, чем в других регионах. По данным исследования, проведенного агентством недвижимости Savills, количество новых домов, вводимых в эксплуатацию, все еще недостаточно и спрос превышает предложение. 

Лондон также является одним из самых популярных туристических направлений в мире, привлекающим миллионы посетителей в год. Люди со всего мира приезжают, чтобы полюбоваться впечатляющими памятниками Лондона, познакомиться с его богатой яркой культурой, архитектурой и театральными представлениями. Доходы от туризма в Лондоне составляют примерно 10% валовой добавленной стоимости города, и, по расчетам, туристы в Лондоне тратят около 15 миллионов фунтов стерлингов в год.  

Меры государственного регулирования 

Правительство и районы Лондона продолжают изыскивать внутренние инвестиции для крупных и мелких проектов реконструкции, чтобы стимулировать местную экономику и приносить пользу своим жителям. Некоторые местные органы власти начали восстанавливать свои основные зоны розничной торговли и центральные деловые районы 5–10 лет назад (например, г. Кройдон), а другие только начинают заниматься этим (например, г. Вулвич). Есть и важные транспортные объекты, которые откроются в 2021 и 2022 годах, расширяя возможности для некоторых территорий, такие как система железной дороги Elizabath Line, расширение Северной линии и система железной дороги Crossrail 2. Кроме того, недавние изменения, внесенные в Приказ о классах использования (the Use Classes Order) – постановление правительства, определяющее порядок использования земли и зданий, – создадут дополнительные возможности для пригородных центров, поскольку местные органы власти стремятся найти новые применения для излишних магазинов, торговых центров и офисов. 

Обеспечение кредитов лондонской недвижимостью 

Итак, каковы преимущества обеспечения кредитов лондонской недвижимостью? Кредиторы обычно получают залог недвижимости первой очереди, т.е. если заемщик не выполняет свои обязательства, кредитор имеет право на эту недвижимость. Наши кредиты обеспечиваются залогом первой очереди, что снижает риск инвестиций, поскольку лондонская жилая недвижимость высоколиквидна, прозрачна и доказала свою устойчивость за многие годы. 

В соответствии с законодательством Великобритании, кредитор может реализовать недвижимость, предоставленную в качестве залогового обеспечения, без постановления суда в течение 3–6 месяцев. По данным крупнейшего британского специализированного портала о недвижимости Rightmove, продажа недвижимости в Лондоне в среднем занимает 8,5 недель или 60 дней. Кроме того, как видно из вышеизложенного, даже если кредитор решит оставить недвижимость себе, цены в конечном итоге вырастут, поскольку лондонский рынок недвижимости устойчив. 

По данным земельного кадастра, наибольшее падение цен на жилую недвижимость во время мирового финансового кризиса составило 22%. Даже при падении цен на жилую недвижимость на 25% коэффициент «заем/залог» (Loan to Value, LTV) наших обеспеченных кредитов не превышает 70%, что обеспечивает надежный буфер для наших кредитных инвестиций. 

Есть много причин, по которым инвесторы со всего мира покупают недвижимость в Лондоне уже на протяжении многих лет. Она считается «безопасной гаванью» для инвесторов, поскольку наличие рабочих мест и культурных достопримечательностей делают его очень привлекательным местом жительства.  

Учитывая рост цен на лондонскую недвижимость в последние десять лет, превышение спроса над предложением и высокую ликвидность и прозрачность рынка недвижимости, обеспечение займов жилой недвижимостью имеет много преимуществ и выгод, снижая риск по займу до минимума даже в случае невыполнения обязательств заемщиком. 

Мариос Теофаноус, Кредитный менеджер 
Ставрос Аристодемоу, Финансовый аналитик
Ставрос Пантелидес, Финансовый аналитик