Сводный отчет

  • Экономика Соединенного Королевства демонстрирует устойчивость после окончания переходного периода «Брекзита» и мер, предпринятых в связи с пандемией коронавируса;
  • МВФ пересмотрел прогнозы экономического роста в сторону более высоких показателей, рост в 2021 г оценивается в 7%, в 2022 г – 4,8%;
  • В первой половине 2021 г. в Соединенном Королевстве наблюдался рост величины капитальной стоимости всего приносящего доход имущества и более высокие показатели, отраженные в декларациях о доходе;
  • Рынок офисной недвижимости Центрального Лондона демонстрирует рост на 54% во втором квартале 2021 г, объемы инвестиций выросли на 40% в сравнении с первым полугодием 2020 г.;
  • Рынок торговой недвижимости Центрального Лондона демонстрирует повышенный спрос на быстро развивающиеся розничные торговые точки;
  • В первой половине 2021 г. рынок жилья испытывает наиболее стремительный рост цен на жилье по сравнению с аналогичным периодом прошлого года с 2004 г., с учетом роста цен в июне (во всей стране) общий рост в данном году на текущий момент составляет 13,4%;
  • Согласно прогнозам CBRE в 2021 г. цены на жилье в Соединенном Королевстве вырастут на 5,9%;
  • Во всем Соединенном Королевстве отмечается снижение доходности. По состоянию на май 2021 г. средний доход от инвестиций в первоклассные объекты всего рынка недвижимости Соединенного Королевства составлял 5,18%, что несколько ниже показателя 5,21%, зафиксированного в мае 2020 г.

Экономика Соединенного Королевства

Данный отчет, составленный на пороге второго полугодия 2021 г., освещает факты, говорящие о выносливости и стойкости лондонского рынка недвижимости по итогам завершения переходного периода после «Брекзита» и мер, предпринятых в связи с пандемией коронавируса.

Несмотря на зловещее начало 2021 г., когда в рамках локдауна были повторно введены соответствующие ограничения, мы наблюдаем улучшение экономических перспектив в свете недавно согласованного соглашения о сотрудничестве между ЕС и Соединенным Королевством и успешного развертывания программы вакцинации.

Фунт стерлингов восстановил свои позиции и в настоящее время торгуется в диапазоне от 1,38 до 1,40 долларов США, что примерно на 5% выше допандемийного уровня и на 20% выше его стоимости в период первого локдауна. Восстановление позиций фунта стерлингов, которое, как прогнозируется, будет осуществляться сдержанными темпами, означает, что давление импортной стоимости будет незначительным.

МВФ пересмотрел прогнозы экономического роста в сторону более высоких показателей, рост в этом году оценивается в 7%, а не в 4,5%, как было в январе. В числе прочих прогнозов можно отметить данные консалтинговой компании Oxford Economics, согласно которым предполагаемый рост составит 7,5%, вслед за этим ожидаются высокие результаты на уровне 5,5% в 2022 г.

В целом, деловая активность в Соединенном Королевстве выходит на прежний уровень по мере того, как к клиентам и компаниям возвращается уверенность в перспективах экономики Соединенного Королевства. На начальном этапе восстановления в качестве основной движущей силы будут выступать потребительские расходы, возможность которых обеспечивается избыточными накоплениями, образовавшимися за время локдаунов, сумма таких накоплений оценивается примерно в 8% ВВП, что составляет ориентировочно 170 млрд. фунтов стерлингов.

Рынок недвижимости в Соединенном Королевстве

Ежемесячные показатели капитальной стоимости всего приносящего доход имущества выросли с 0,5% в апреле до 0,6% в мае (JLL, июль 2021 г.), основной причиной этого послужили улучшения на рынке торговой и промышленной недвижимости, в то время как показатели рынка офисной недвижимости сохранялись на прежнем уровне. Аналогичная картина видна в декларациях о доходе: размер арендной платы на рынке промышленной недвижимости вырос с 0,5% в апреле до 0,6% в мае (JLL, июль 2021 г.).  Размер арендной платы на рынке офисной недвижимости не изменился.

Улучшающиеся экономические данные за последние несколько месяцев и возобновление экономической деятельности способствуют созданию более благоприятной атмосферы в секторе недвижимости, при этом, по оценке Королевского института дипломированных оценщиков, в первой половине года индекс экономических настроений повысился с -25 до -11.

ОфиснаянедвижимостьЦентральногоЛондона

Во втором квартале 2021 г. общий рост рынка офисной недвижимости Центрального Лондона составил 1,6 млн квадратных футов, что на 23% больше по сравнению с прошлым кварталом, в то же время данный показатель все еще составляет приблизительно половину среднего показателя за 10 лет в размере 3 млн квадратных футов (CBRE,июль 2021 г.).

Диаграмма 1: рост на рынке Центрального Лондона, CBRE, второй квартал 2021 г.

Данные о росте, предоставленные компанией JLL, говорят об увеличении показателей в квартале на 54%, основная доля приходится на вторичную недвижимость, которая составила 72% всех сдаваемых в аренду площадей (Knight Frank, июль 2021 г.). В качестве движущей силы выступали сделки в сфере сдачи в субаренду, включая три из пяти наиболее крупных сделок за весь период. В то же время на протяжении второго квартала 2021 г. рынок пополнялся новыми предложениями, в результате чего доля вакантных помещений выросла до 8,1% при среднем показателе за 10 лет составляющем 5,1%.

Согласно отчетам, предоставленным агентством Knight Frank, ключевые ставки аренды первоклассной недвижимости  все еще находятся в шаге от рекордно высокого уровня допандемийного периода, что говорит об устойчивости рынка аренды первоклассных помещений,  несмотря на расширение арендных льгот в связи с имеющейся у арендодателей необходимостью распределения аренды.

Наблюдается снижение объема инвестиций на рынке офисной недвижимости, поскольку инвесторы по-прежнему проявляют осторожность в отношении перспектив офисов в качестве активов. Общий объем инвестиций во втором квартале составил 3,2 млрд. фунтов стерлингов, что приблизительно на 15% ниже среднеквартального значения за 10 лет в размере 3,7 млрд фунтов стерлингов (JLL, 2021 г.). Тем не менее, объем инвестиций с начала года по сегодняшний день составил 4,3 млрд фунтов стерлингов, что на 40% лучше, чем показатели первой половины 2020 г.

Компания JLL сообщает о наличии устойчивого спроса среди инвесторов, которые выбирают конкретные объекты с учетом спектра рисков. Первоклассные объекты и объекты с добавленной ценностью в ключевых точках остаются наиболее востребованными.

Торговая недвижимость Центрального Лондона

По мере восстановления активности экономики и увеличения трат потребителей, на рынке торговой недвижимости начинают наблюдаться определенные положительные сдвиги.

Согласно данным сотрудников подразделения торговой недвижимости компании JLL, сделки о сдаче помещений в аренду продолжают заключаться, что говорит о повышении спроса на быстроразвивающиеся торговые точки, одновременно с этим наблюдается снижение оборотов арендного рынка. Как и на рынке офисной недвижимости, арендаторы нацелены на гибкие условия аренды.

Что касается рынка инвестиций, уже в первой половине 2021 г. наблюдался рост в сфере сделок по торговым центрам, составивший 100% в сравнении со всем 2020 г., общая сумма прироста – 595 млн фунтов стерлингов (JLL, 2021 г.). Организации-инвесторы, которые на протяжении прошедших 24 месяцев занимались исключительно продажами, также начинают проявлять интерес к сектору складов розничной торговли. Высоким остается спрос на продуктовые магазины / магазины у дома и объекты, обеспечивающие возможности альтернативного использования на участках меньшего размера. В то же время имеется достаточное количество арендодателей, проходящих процедуру установления внешнего управления по мере развертывания программы

государственной поддержки, данная тенденция, скорее всего, сохранится во втором полугодии 2021 г.

Жилая недвижимость 

Для рынка жилой недвижимости это, вне всяких сомнений, самое необычное время.

Цены на жилье в Лондоне выросли на 6,2% с момента первого локдауна год тому назад. В то время как ВВП упал на 19%, общая стоимость жилья в Лондоне за время пандемии выросла до 1,8 триллионов фунтов стерлингов.

В первой половине 2021 г. рынок жилья испытывает наиболее стремительный рост цен на жилье по сравнению с аналогичным периодом прошлого года с 2004 г., с учетом роста цен в июне (во всей стране) общий рост в данном году на текущий момент составляет 13,4%

В первой половине 2021 г. также была высока активность заключения сделок. Согласно данным Avison Young, в первом квартале в Соединенном Королевстве было заключено 449 030 сделок на рынке жилой недвижимости, что является самым высоким показателем с 2005 г. Согласно данным компании CBRE в первом квартале 2021 г. объем инвестиций в жилую недвижимость составил 771 млн фунтов стерлингов, при этом объем не завершенных сделок составляет 1,5 млрд фунтов стерлингов.  

Пандемия оказала влияние на предпочтения покупателей, так, цена на обособленное жилье в Лондоне выросла за год на 5,3%, в то время как цена на квартиры и части дома выросла на 1%. В пику предыдущим прогнозам об исходе из города, данные Zoopla указывают на то, что большинство будущих покупателей из Лондона в 2021 г. все еще ищут жилье в пределах города, как и в предыдущие два года.  

Существенный дисбаланс между предложением и спросом, когда запросы покупателей значительно превышают объемы нового строительства, обусловливает рост цен до конца года. Компания CBRE прогнозирует, что цены на жилье в Соединенном Королевстве в 2021 г. повысятся на 5,9%.

Доходность

Доходность во всем Соединенном Королевстве демонстрирует тенденцию к снижению. Средняя доходность от инвестиций в первоклассные объекты по состоянию на май 2021 г. для всей недвижимости Соединенного Королевства составляла 5,18%, что несколько ниже показателя 5,21%, зафиксированного в мае 2020 г.

СекторМай 2020 гМай 2021 г
Офисы в Вест-Энде3,75%3,50%
Офисы в Сити4,00%4,00%
Офисы вдоль M255,25%5,50%
Торговая недвижимость Хай-Стрит6,00%6,75%
Торговые центры6,50%7,50%
Гостиницы в центре Лондона4,00%3,75%
Диаграмма 2: Savills, CMIM, июнь 2021 г

Доходность от первоклассных объектов Вест-Энда снизилась, в то же время оборот первой половины года демонстрирует сильную тенденцию к восстановлению. Объемы инвестиций в июне составили 277 млн фунтов стерлингов, демонстрируя 25% рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, ожидается, что во втором полугодии настроение участников рынка будет постепенно сменяться на более позитивное. Ситуация с офисами в Сити и вдоль М25 не меняется. Доходность от инвестиций в торговую недвижимость существенно снизилась, любопытно, что доходность гостиниц в центре Лондона снизилась на 25 базисных пунктов.

Резюме

Лондон по-прежнему оправдывает свою репутацию устойчивого международного делового и инвестиционного центра; прогнозируемое мощное восстановление экономики столицы открывает хорошие перспективы для бизнеса и является залогом процветания рынка труда, свидетельством этому служит индекс экономических настроений Королевского института дипломированных оценщиков. Более того, судя по всему, все Соединенное Королевство смогло адаптироваться к непростым условиям, ибо после наиболее жесткого локдауна в первом квартале 2021 г. падение ВВП Соединенного Королевства было намного менее значительным, чем прогнозировалось ранее.

Свидетельством уверенности в экономике Лондона также можно считать общую ситуацию на рынке недвижимости, где объемы инвестиций постепенно выходят на прежний уровень, и наблюдается рост на рынках офисной и торговой недвижимости. В тоже время наблюдается сдвиг  сторону  первоклассной недвижимости или объектов, которые, потенциально, могут быть доведены до уровня первоклассных. Помимо этого, активность в области сделок и общая динамика рынка жилья позволяют предположить, что люди предпочитают жить и работать в столице.